Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito.
O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos.
1. Cuidados ao Alugar:
Verifique pessoalmente as condições do imóvel.
Realize junto com o proprietário, uma vistoria anotando o estado de conservação do imóvel por meio de termo de vistoria por escrito, evitando problemas futuros.
Faça constar no contrato: valor do aluguel, índice de reajuste, duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento etc.
Atenção: Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral . Essas despesas devem ser pagas pelo locador. O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. Somente uma das garantias listadas na tabela abaixo poderá ser exigida.
2. Garantias que podem ser exigidas do Inquilino:
Caução:
Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança.
Fiador:
A figura do fiador nada mais é do que a garantia para o locador no que diz respeito às despesas de aluguel, condomínio e IPTU. Para ser fiador, é necessário que a pessoa possua pelo menos um imóvel, devidamente quitado.
Seguro Fiança:
O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.
Importante: A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima descritas.
3. Deveres do Proprietário:
Para que o contrato de locação transcorra sem problemas, o locatário deve estar atento aos seguintes deveres do locador.
Entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por escrito.
Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado.
Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido.
No caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.
4. Deveres do Inquilino:
O locador irá cobrar os seguintes itens do Locatário:
Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados.
Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio).
Restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu.
Não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário.
No caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados.
5. Reajuste, Rescisão e retomada do Imóvel:
Reajuste do Aluguel:
O reajuste no valor cobrado será anual, conforme o índice acordado em contrato pelo locador e o locatário. O índice mais usado para isso é o IGP-M.
Rescisão do Contrato:
O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação.
Retomada do Imóvel pelo Proprietário:
Há duas formas de o proprietário reaver seu imóvel. Uma, por denúncia vazia, em que é feito um pedido para que o inqulino saia. A outra opção é via judicial, e geralmente é decorrente de problemas como falta de pagamento e só é feita quando são exauridas as opções de negociação.